近日，走进山东省青岛市市北区四方街道四机宿舍，统一规划的停车位、古色古香的小广场、干净整洁的楼院环境……眼前所见让人难以想象，两年前，这里还是垃圾满地，车辆乱停乱放，道路坑坑洼洼。这个弃管多年的老旧楼院，如何蜕变成现在的美好家园？变化始于老旧小区改造。“改造不仅要对居民生活环境‘硬件’设施进行升级，更需要基层治理‘软件’同步更新，找到一套常态长效的治理机制。”区委组织部副部长霍介青说。

市北区是青岛市的人口大区、民生大区，人口密度每平方公里1.7万人，有开放楼院约1700个。针对老旧楼院无人管事、无章理事、无钱办事的“老大难”问题，市北区以全域推进“精治小区幸福家园”建设为抓手，结合老旧小区改造，按照建好小区党组织、引导议事管理、引育整合资源“三步走”的方式，试点推进26个小区升级改造，形成党建引领老旧楼院规范治理新路径。

“无人管事”怎么办？

建好小区党组织

小区好不好、人心齐不齐，关键看支部。针对老旧楼院群众意见分歧大、没人牵头管事，秩序环境混乱、没人牵头维护等问题，社区党委牵头摸排小区自管党员、在职党员和流动党员，按照楼院管理范围成立小区党组织，以楼栋单元划分党小组，鼓励小区党支部成员、党小组组长担任召集人成立自管会或业委会。截至目前，市北区已在老旧楼院成立自管会157个、业委会16个。

“自管会或业委会想要长效有序运行下去，自身的规范发展是先决条件，这就需要党组织发挥作用。”浮山新区街道党工委副书记徐珊珊说。为了让自管会或业委会良序运转，市北区深入推进业委会、小区党组织“双向进入、交叉任职”机制，鼓励引导符合条件的社区“两委”成员、小区党组织成员、微网格党小组组长、党员中心户、居民骨干等力量进入自管会或业委会。在小区党组织引导下，建立小区管理制度、小区管理公约、街道社区党组织监督指导业委会和自管会履职制度等“一揽子”制度，同步组建业主监督委员会，推动业委会运作更加规范有序。

老旧楼院三分改七分管，基于空间布局、资源禀赋、基础设施等方面差异明显的现状，市北区坚持分类施策，对选聘物业意愿强烈的老旧楼院，由小区党组织牵头、自管会或业委会参与，组织召开业主大会协商确定物业服务内容和标准，市场化选聘专业物业公司；对业主有意愿、有能力自行管理小区物业的，探索由自管会或业委会采取领办、聘用等方式提供保安、保洁等基础服务，实施业主自管；对具备改造条件的老旧小区，探索由区属国有平台公司兜底服务，实施专业化物业管理。

“无章理事”怎么办？

引导议事管理

“我建议在大门口附近的空地，搭建一个非机动车停车充电棚。”“我同意把公共收益拿出来一部分维修单元防盗门。”……近日，在开平路街道四流南路127号的“睦邻善治”议事会上，大家你一言我一语，纷纷发表意见。

小区问题小区议。市北区聚焦“话家园、话治理、话服务”，制定出台“共话式”议事规则，明确社区“两委”成员、小区党组织书记、业主委员会成员、居民（党员）代表、“两代表一委员”、“红色合伙人”等“5+N”参与主体，确定老旧楼院改造、日常矛盾纠纷、环境治理等8个方面32项议事内容，定期开展议事协商，共同解决电梯加装、车位划分等难题1600余个。

在辽源路街道军休小区佳木斯路院区，微网格长于涛在日常巡查中发现，2号楼的楼道扶手老化需要更换，他立即拍照，通过微网格长群上传，向社区反馈并推进处理。

为第一时间帮助居民解决问题，市北区在原有网格的基础上，按照3小时完成入户动员的原则，以30户—50户为单位，在老旧楼院划细4609个微网格，作为党建引领居民自治的“最小单元”，明确微网格5大类15项辅助、代办事项，做实呼叫响应平台，建立小事微格议、网格办，大事社区、街道兜底办，难事街道吹哨、部门响应联动机制，实现需求在家门口摸排、民意在最末梢感知，“枫桥经验”落实落细在城市最小单元。

“无钱办事”怎么办？

链接整合资源

“里享家”乐修便民服务驿站、新园“格子铺”、“我爱新园”打卡墙……维修、家政、洗衣、烘焙、缝纫等日常服务应有尽有，洛阳路街道新园小区通过“空间换资源、换服务”的方式，实现老旧楼院从“输血”到“造血”的完美蝶变。

老旧楼院公共资源相对较少，利用率低，大多没有公共收益，维修服务跟不上，即使引入物业公司，也很难保证正常持续运转。为了破解这些难题，市北区以实施公共资源清理规范和资源资金盘活增能两大行动为抓手，着眼放大党组织的组织动员和整合资源优势，链接1051家“红色合伙人”，通过更新改造、空间规划，扩容盘活公共资源，合理规划小区内道路空间布局，增设停车位，将闲置房屋出租或换取公益服务，最大限度实现资源资产化、资产收益化。

市北区还鼓励引导老旧楼院小区党组织创新运维机制，通过公益创投、开放场景等方式吸纳多元主体，探索“低偿+公益”等市场化盘活机制，构建涵盖公共收益、物业费、社区慈善基金的共有资金池，破解后续发展之忧，让老旧楼院更具韧性、更有活力、更可持续。（作者：本报通讯员 楚新平）